Как проходят сделки с материнским капиталом

Материнский капитал: какие особенности сделок при использовании

Одной из основных задач государства является создание условий, обеспечивающих достойную жизнь семьям, имеющих детей.

Программа помощи таким семьям действует в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 года №256-ФЗ.

Благодаря данному правовому акту, с 1 января 2007 года граждане Российской Федерации получили дополнительные государственные меры поддержки — так называемый материнский (семейный) капитал.

Семейный капитал дает возможность многодетным семьям потратить эти деньги:
— на получение образования детей;
— социальную адаптацию в общество детей-инвалидов;
— повышение уровня пенсионного обеспечения.
Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала может осуществляться одновременно по нескольким направлениям.

Практика показывает, что большинство семей, получивших сертификаты по программе государственной поддержки, используют средства для покупки квартиры или дома.

Покупка жилья по данной программе строго регулируются Пенсионным Фондом.

Особенности при оформлении сделки с материнским капиталом
Особенность сделки состоит в том, что средства на счет продавца по материнскому сертификату зачисляются по результатам регистрации покупателем собственности в Росреестре (органе регистрации права).

После перехода права от продавца к покупателю средства поступают из федерального бюджета на счет Пенсионного фонда Российской Федерации, и сроки оплаты по такой сделке могут затянуться до трех месяцев.

Поэтому договор купли-продажи нужно составлять с рассрочкой платежа (как правильно составить такой договор можно ознакомиться здесь ).

Условие, когда деньги от продажи недвижимости поступают неполной суммой, очень невыгодно продавцу.

Учитывая этот факт, покупателю после выбора квартиры или дома, нужно обязательно уведомить продавца, что при расчете будут использоваться средства материнского капитала.

Д о момента составления договора важно получить выписку из Пенсионного фонда о наличии денег на лицевом счете владельца сертификата.

Размер материнского капитала за первого ребенка с 2022 года составляет 524 527,90 тыс. рублей, а за второго 693 144,10 (с учетом размера маткапитала за первого ребенка, рожденного (усыновленного) с 01.01.2020).

«Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления могут устанавливать дополнительные меры поддержки семей, имеющих детей, за счет средств соответственно бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов» (статья 1 256-ФЗ).


С информацией о сумме средств на счете нужно ознакомить продавца, так как родители могут часть средств использовать на другие цели.

Для продавца необходимое условие, которое нужно прописать в договоре, — это сроки полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Требования при покупке жилья на материнский капитал

Покупателю для приобретения жилья на средства капитала нужно соблюдать требования действующего законодательства:

1. Приобрести жилое помещение можно только на территории Российской Федерации.

2. Жилое помещение оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Как выделить доли, а также об ответственности если не исполнить, предусмотренное законом обязательство в надлежащий срок, ознакомьтесь в публикации .

Об оформлении сделок с долевой собственностью читайте в статье .

3. Имущество должно быть пригодным для проживания (то есть, не находиться в аварийном состоянии ).

Возможно вам будет интересна информация об условиях переселения из аварийного жилья и полагающаяся при этом компенсация.

Когда используются средства материнского капитала до трех лет

Распоряжение средствами может осуществляться по достижении трехлетнего возраста второго, третьего ребенка или последующих детей.

Исключением являются случаи необходимости использования денег семейного капитала при покупке или строительстве жилого помещения:
— на уплату первоначального взноса при ипотечном кредитовании;
— погашение основного долга по займам, предоставленным гражданам.

В указанных выше случаях, заявление о распоряжении материнским капиталом может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка.
Важно понимать: Пенсионным фондом средства будут перечислены, если лицо получившее сертификат представит документ, который подтверждает получение им займа в кредитной организации.

Купля-продажа жилья по программе материнского капитала весьма сложная процедура.

Но, если до заключения договора ознакомиться с установленными нормами закона, то возможные риски по сделке будут исключены.

Какие условия необходимо выполнить в случае, если вы решили продать жилье приобретенное за средства семейного капитала можно прочитать здесь .

Что нужно знать о сделках с недвижимостью и материнском капитале

Что нужно знать о сделках с недвижимостью и материнском капитале

Возможностью направить средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий за время действия соответствующей социальной программы воспользовались многие российские семьи. В скором времени по инициативе президента РФ она будет расширена — доступ к такому виду материальной поддержки впервые получат семьи, воспитывающие одного ребенка.

В связи с этим на российском рынке недвижимости ожидается появление все большего количества объектов, которые люди станут приобретать, привлекая средства материнского капитала. О юридических аспектах покупки и продажи такого вида жилья необходимо знать не только первоначальным собственникам — семьям с детьми, — но и последующим покупателям.

Первая покупка и выделение долей

Если жилье приобретается с привлечением средств материнского капитала, закон обязывает выделить в нем доли всем членам семьи — не только детям, но и родителям. Сделать это необходимо в течение шести месяцев с момента выплаты последнего платежа по ипотечному кредиту и снятия обременения с жилья, если речь идет об ипотеке. Такой срок указан в нотариально удостоверенном обязательстве о выделении требуемых долей в приобретаемом жилом помещении. Это обязательство вместе с другими необходимыми документами нужно предоставить при изначальном обращении в пенсионный фонд.

В законе не указано, в каком размере нужно выделять доли. При этом нотариусы рекомендуют выделять доли в не меньшем размере, чем объем вложенного материнского капитала. Такой принцип основывается на позиции Верховного суда РФ, согласно которой определять доли в праве собственности на жилое помещение нужно исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение этого жилого помещения, а не на все потраченные средства.

Конечно, самостоятельно заниматься довольно сложным вопросом вычисления размеров долей необязательно — с этим поможет разобраться нотариус.

Игнорировать процедуру выделения долей — значит нарушать соответствующее нотариальное обязательство. В таком случае родителя могут обязать выделить доли по решению суда, вернуть средства материнского капитала в пенсионный фонд или привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.

К нотариусу следует обратиться и по истечении прописанных в обязательстве шести месяцев — в этот момент он поможет составить договор во исполнение обязательства. Будучи квалифицированным и независимым юристом, нотариус обеспечит соответствие договора всем требованиям закона и гарантирует соблюдение интересов супругов и всех детей в семье.

Нотариус проверит все важные правовые аспекты сделки, о которых зачастую и не задумываются ее участники. К примеру, в случае с материнским капиталом для выделения доли отцу ребенка необходимо, чтобы он находился в официальном браке с владелицей сертификата, т. е. матерью ребенка. Нотариус сможет оперативно проверить эту информацию, отправив соответствующий запрос в органы ЗАГС.

Последующая продажа

Семьи, использовавшие материнский капитал для улучшения своих жилищных условий, должны помнить, что продажа такой недвижимости без выделения в ней долей незаконна. Прежде чем приступить к сделке, подразумевающей продажу доли несовершеннолетнего, нужно будет уведомить органы опеки: без их согласия сделку с имуществом детей проводить нельзя. Об этом следует знать и тем, кто собрался покупать такую недвижимостью на вторичном рынке.

Нередки случаи, когда родители забывают (зачастую намеренно) исполнить обязательство по выделению долей в квартире, купленной с привлечением материнского капитала. Для последующих владельцев недвижимости это чревато серьезными проблемами.

Если дети не были включены в число собственников квартиры, как того требует закон, впоследствии они довольно легко обжалуют сделку. В результате сделку, которая, возможно, прошла десять лет назад, признают недействительной, заберут квартиру у ничего не подозревавшего покупателя, а продавцов (родителей) заставят вернуть деньги. Есть и немалая вероятность уголовного преследования таких нарушителей.

С аналогичным иском в интересах несовершеннолетних детей в суд и прокуратуру вправе обратиться прокурор, пенсионный фонд, а также органы опеки и попечительства, в результате чего продавца (родителя) могут обязать компенсировать стоимость долей детям, которым они не были выделены своевременно, или вернуть материнский капитал.

Чтобы защитить себя от подобных рисков, нужно тщательно подойти ко всем правовым аспектам сделки, доверив их проверку специалисту — нотариусу. Прежде чем удостоверить сделку, нотариус тщательно изучит документы, запросит все необходимые сведения в государственных реестрах — сделает все, чтобы она была полностью легитимной.

Выяснение реальной воли сторон сделки и проверка ее соответствия волеизъявлению, а также подробное разъяснение правовых последствий заключаемого договора помогает дополнительно защитить сделку и от оспаривания. При этом за каждый удостоверенный документ нотариус несет полную имущественную ответственность, что гарантирует заявителю полное возмещение ущерба в случае нотариальной ошибки.

Как проходят сделки с материнским капиталом

Продаем квартиру, купленную с маткапиталом: разбор частых ситуаций. Стоит ли вообще связываться с господдержкой?

Продаем квартиру, купленную с маткапиталом: разбор частых ситуаций. Стоит ли вообще связываться с господдержкой?

Купить квартиру с материнским капиталом не очень сложно – главное, выполнить всего одно условие (выделить доли на всех членов семей). Но из-за этого продажа такой квартиры становится крайне сложной процедурой, причем с непредсказуемым финалом. Мы опросили экспертов, чтобы понять – стоит ли вообще семье связываться с материнским капиталом, если она покупает первое жилье.

Основные условия использования материнского капитала на жилье

Материнский (семейный) капитал – одна из основных форм социальной поддержки семей с детьми в России. В отличие от разовых и периодических выплат, капитал нельзя обналичить – его можно лишь вложить в будущее семьи. И чаще всего (более 90% заявлений) материнский капитал используется на улучшение жилищных условий семьи.

Использовать материнский капитал на приобретение жилья можно разными способами:

  • оплатить им часть стоимости квартиры или дома при приобретении за свой счет;
  • использовать как первоначальный взнос по ипотечному кредиту на жилье;
  • погасить основную сумму долга или проценты по ипотечному кредиту;
  • направить на оплату строительства дома для семьи – либо по договору подряда (строительной компании), либо на оплату строительных материалов при строительстве собственными силами, либо получить средства как компенсацию расходов по уже построенному дому.

И самое главное – если материнский капитал используется вместе с ипотечным кредитом (как первоначальный взнос, на погашение основного долга или процентов), его можно использовать в любое время – даже пока второму ребенку не исполнилось 3 года. Во всех остальных случаях придется дожидаться 3-летия.

Сумма материнского капитала в 2021 году может составлять такую сумму:

  • 483 882 рубля – если право на материнский капитал возникло до 2019 года включительно (это рождение второго или последующего ребенка);
  • 483 882 рубля – если первый ребенок в семье родился в 2020 году или позже;
  • 639 432 рубля – если второй ребенок в семье родился в 2020 году или позже (или не второй, но все предыдущие родились до 2007 года).

Как видно, сумма материнского капитала не позволяет купить более-менее нормальную квартиру даже в небольшом населенном пункте. С другой стороны, суммой в 483 тысячи рублей можно оплатить первоначальный взнос в 20% от стоимости квартиры в 2,4 миллиона рублей, и в эту сумму попадают уже многие варианты жилья.

Единственное, чего не стоит делать – это пытаться обналичить материнский капитал через сомнительных посредников. Как правило, они выдают фиктивный жилищный займ под фиктивную же сделку купли-продажи жилья, а потом забирают себе солидную комиссию (минимум 70-100 тысяч рублей). Кроме прямой потери денег, владелец сертификата на материнский капитал может попасть в неприятную историю и стать фигурантом уголовного дела.

Особенности использования маткапитала при покупке жилья

Чаще всего материнский капитал направляют на улучшение жилищных условий семьи, и это понятно – жилье в России стоит слишком дорого, чтобы копить на него из зарплаты. Но покупка жилья с использованием материнского капитала – чуть более сложная сделка, чем обычная покупка.

В процессе покупки такого жилья есть два основных аспекта:

  • в течение 6 месяцев после покупки нужно будет выделить доли в купленном жилье всем членам семьи – отцу, матери, и всем детям (совершеннолетним и несовершеннолетним). А доцент Финансового университета Оксана Васильева добавляет: доли нужно выделять именно в той квартире, которая куплена с использованием материнского капитала – хоть и редко, но бывают случаи, когда семья покупает два объекта недвижимости сразу и допускает ошибку;
  • заявление о направлении материнского капитала будет рассматриваться не сразу . Так, сроки рассмотрения заявления составят до 10 рабочих дней, а потом еще и на перечисление средств уйдет до 5 рабочих дней. Итого выходит, что от заявления до перечисления денег пройдет до 3 календарных недель – не все продавцы или банки готовы ждать столько (хотя еще недавно это было 30 дней и 10 дней соответственно).

Что касается долей, они могут быть любыми – важен сам факт наличия. Например, бывает, что родители выделяют на себя по 0,4 квартиры, а двоим детям – по 0,05, и закон это никак не запрещает. Как вариант, можно посчитать долю маткапитала от общей стоимости квартиры – и оформить доли детям именно в такой пропорции.

Если квартира покупается в кредит с использованием материнского капитала, то схема становится еще сложнее, потому что сам объект недвижимости попадает в залог банка:

  • при оформлении кредита нужно оформить нотариально заверенное обязательство выделить доли в квартире каждому члену семьи;
  • после погашения кредита , в течение 6 месяцев нужно оформить выделение долей.

За оба пункта придется заплатить – сначала за услуги нотариуса (0,5% от стоимости квартиры как госпошлина, плюс за услуги – в сумме около 2500 рублей), а потом – еще 2000 рублей госпошлины за перерегистрацию права собственности (причем их нужно будет «раскидать» на всех членов семьи, и с каждого нужно квитанция).

С марта 2020 года обязательство выделить доли больше не нужно заверять нотариально – по сути, теперь это просто «галочка» в заявлении на распоряжение средствами материнского капитала, говорит независимый эксперт по недвижимости Александр Киселев. Если в Пенсионном фонде или МФЦ будут требовать именно нотариально заверенный документ – значит чиновники не в курсе последних законодательных новаций.

Кстати, сейчас можно выделить доли детям и до полного погашения ипотечного кредита – правда, придется получить разрешение от банка, говорит Станислав Галкин из обменквартир.рф. Практика показывает, что банки обычно дают такое согласие – хотя для них это и повышенный риск (потому что взыскать жилье при отказе платить по ипотеке будет в разы сложнее, если владельцем определенных долей будут несовершеннолетние). Понятно, что пока дом строится (в случае с ДДУ) выделять доли заранее будет просто не в чем.

Но главная проблема в использовании материнского капитала связана с другим – многие просто не хотят с ним связываться:

  • продавец не хочет ждать лишние 3 недели , пока деньги из Пенсионного фонда придут на его счет – например, если он должен продать квартиру как можно скорее;
  • банк может не захотеть ждать , пока Пенсионный фонд перечислит материнский капитал – обычно срок действия одобренной заявки на ипотеку ограничен;
  • то же касается и застройщика – он обычно хочет получить первоначальный взнос как можно скорее (и даже прописывает сроки).

Тем не менее, материнский капитал дает реальный шанс оформить ипотечный кредит тем, у кого доходы не позволяют собрать на первоначальный взнос. А в случае с льготной семейной ипотекой платежи вполне могут оказаться меньше, чем плата за аренду – поэтому такой вариант выгоден для всех.

Чем чревата продажа такой квартиры

Самое частое предубеждение против покупки квартиры с использованием материнского капитала – это возможные проблемы при ее последующей продаже. Конечно, покупая новое жилье, никто не будет думать о его скорой продаже (тем более что в первые 5 лет это грозит необходимостью заплатить налог с продажи), но ситуации в жизни бывают разные.

Обычно все складывается по одному сценарию – семья покупает небольшую квартиру с использованием материнского капитала, досрочно погашает кредит за нее, и хочет купить квартиру побольше. Старую квартиру семья решает продать, чтобы направить деньги на первоначальный взнос по новой квартире. Но здесь начинаются проблемы, связанные с материнским капиталом.

Сложнее всего будет это провернуть, если квартира куплена в ипотеку, которая пока не погашена, говорит Александр Киселев. Процедура в этом случае будет такая:

  1. найти покупателя, который согласится частью стоимости квартиры полностью закрыть ипотечный кредит;
  2. погасить ипотечный кредит досрочно деньгами покупателя;
  3. в соответствии с обязательством выделить доли всем членам семьи;
  4. так как теперь совладельцы квартиры – несовершеннолетние, получить согласие органов опеки на продажу квартиры;
  5. продать квартиру и сразу же купить новую – это обязательное требование органов опеки.

Соответственно, придется найти одновременно покупателя, который согласится ждать завершения всех бюрократических процедур и продавца новой квартиры, который тоже согласен подождать до сделки.

Но самое сложное – это получить согласие органов опеки и попечительства. Это согласие требуется, так как материнский капитал выдается на улучшение жилищных условий – и если семья меняет квартиру на новую, условия в ней должны быть не хуже, чем в предыдущей. И требования чиновников могут быть совсем странными – об одном таком случае нам рассказал руководитель агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский:

Не всегда органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу недвижимости.

Это происходит из-за того, что органы усматривают ухудшение условий проживания детей.

У нас были случаи, когда органы опеки и попечительства не давали согласия на продажу квартиры в Петербурге с одновременной покупкой квартиры в Ленинградской области, потому что органы опеки считали, что переезд ребенка из мегаполиса в поселок Ленинградской области ухудшит качество жизнь ребенка.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.

Поэтому лучше проводить все сделки так, чтобы у органов опеки не было вопросов. Например, как говорит Станислав Галкин, опека может сорвать сделку, если семья вместо двухкомнатной квартиры покупает однокомнатную – и при этом в обоих случаях ребенку принадлежала половина квартиры. И так как во второй квартире ему будет принадлежать меньшая площадь, опека не согласует продажу. То же было у него в практике, когда ребенку принадлежала 1/4 огромного коттеджа.

Кстати, это может быть последствием того, что родители изначально неоптимально разделят доли – выделив детям непропорционально большие доли в квартире. В опеке почти в любой сделке в этом случае увидят ухудшение жилищных условий и заблокируют продажу.

Если органы опеки все же согласовали продажу, согласие действует всего 3 месяца, говорит Артур Меркушев из Dominfo. А потом в течение месяца нужно будет предоставить в органы опеки правоустанавливающие документы на новую квартиру, купленную взамен прежней. Так что условие «продажа с одновременной покупкой» – почти обязательное (иначе выдержать сроки будет почти нереально).

Самый нестандартный вариант, как говорит эксперт – вместо выделения долей вернуть материнский капитал в Пенсионный фонд. Получится такой себе беспроцентный кредит на первоначальный взнос – и такие случаи были в реальной практике.

Сложности с рефинансированием ипотеки – в прошлом?

Это настолько сложный вопрос, что мы его даже вынесли в отдельный пункт. Не говоря о том, что ипотечный кредит с материнским капиталом изначально сложно оформить (банк или застройщик не хочет ждать, пока ПФР рассмотрит документы и переведет деньги), рефинансировать такой кредит практически невозможно.

Дело в том, что закон требует в обязательном порядке выделить доли в квартире всем членам семьи после погашения кредита. При этом не имеет значения, кто гасит кредит – сам заемщик или это делает другой банк в результате рефинансирования. В любом случае прямо посреди процедуры рефинансирования семья должна распределить доли на детей, и уже в таком виде квартиру банк получает в залог.

И для банка это огромный риск – если квартирой владеют несовершеннолетние, любая операция с такой недвижимостью требует согласований в органах опеки. Другими словами, обратить взыскание на эту квартиру банк не сможет даже в случае, если семья вообще перестанет платить по ипотеке – ведь органы опеки никогда не разрешат выселить несовершеннолетнего из квартиры, если у семьи нет иного жилья.

Поэтому банки обычно вообще отказывались рефинансировать такие кредиты – в результате семьи теряли возможность получить кредит по более низкой ставке и сэкономить семейный бюджет.

Но уже с 28 апреля 2021 года проблема будет решена. Правительство приняло постановление, меняющее правила направления средств материнского капитала:

  • в старой редакции : выделять доли нужно, в том числе, после снятия банком обременения;
  • в новой редакции : выделять доли нужно в течение 6 месяцев после полного погашения ипотечного кредита.

Другими словами, теперь, если банк снимает обременение с квартиры, это не является основанием для выделения долей – это нужно будет сделать только после фактического погашения ипотечного кредита.

Соответственно, уже скоро семьи смогут без проблем рефинансировать свои старые ипотечные кредиты, оформленные с материнским капиталом.

Стоит ли вообще связываться с материнским капиталом?

Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала – большая проблема из-за необходимости выделить доли на детей, а потом получить разрешение от органов опеки. А если квартира куплена в еще не до конца погашенную ипотеку – продать ее становится практически невозможно.

Но стоит ли вообще отказываться от использования маткапитала при покупке жилья? Здесь можно привести много разных мнений – кто-то высказывается за такие сделки, кто-то против:

  • «за» – с материнским капиталом можно купить квартиру в ипотеку, даже если не хватает денег на первоначальный взнос. То есть, без него семья вообще не получит никакого жилья, или будет вынуждена оформлять потребительский кредит на первоначальный взнос;
  • «за» – если погасить ипотеку, а после продажи квартиры покупать более просторную – у органов опеки будет минимум вопросов и претензий, и сделка пройдет как обычно;
  • «за» – большинство из тех, кто покупает квартиру сейчас, вряд ли думает о ее продаже даже в отдаленной перспективе;
  • «за» – чем больше первоначальный взнос, тем меньше общая сумма кредита, ежемесячные платежи и итоговая переплата. Возможно, такая экономия и перекроет все сложности от последующей продажи квартиры;
  • «за» – с 28 апреля 2021 года такой кредит можно без проблем рефинансировать (в этом есть смысл, если ставка сократится примерно на 2% и больше);
  • «против» – если семья заведомо знает, что будет продавать квартиру, материнский капитал лучше не использовать – или готовиться к «битве» с органами опеки;
  • «против» – это лишние расходы на нотариуса (если не получится оформить без него) и на перерегистрацию права собственности;
  • «против» – мало какой покупатель жилья захочет ждать несколько месяцев, пока продавец решит все юридические проблемы с квартирой;
  • «против» – если возникнет необходимость продать такую квартиру, пока ипотека не выплачена, квартира превратится в нечто неликвидное (или придется сильно сбросить цену).

Как видно, есть достаточно вариантов «за» и «против» – поэтому в каждом конкретном случае нужно действовать по ситуации. Главное – не нарушать законов, выделить доли детей и не продавать квартиру без согласия органов опеки, а все остальные вопросы в принципе можно урегулировать.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий